É frequente este tema vir à discussão, normalmente pelos vendedores de imóveis.
Mas, afinal, para efeitos fiscais o que são mais-valias.
Este imposto foi desenvolvido pelo governo para taxar o lucro obtido com a venda de imóveis.
Ter em atenção que estão isentos deste imposto todos os imóveis adquiridos até 1 de janeiro de 1989.
Para tal teremos de esmiuçar determinados conceitos:
VPT (valor patrimonial tributário) é o valor resultante da aplicação de fórmula
VPT=VC x A x CA x CL x CQ x CV
VC – Valor base dos prédios edificados
A – Área corrigida pelo coeficiente de ajustamento
CA – Coeficiente de Afetação
CL – Coeficiente de Localização
CQ – Coeficiente de qualidade e conforto
CV – Coeficiente de Vetustez
Destes coeficientes, apenas o CV pode ser alterado pelo contribuinte, se for do seu interesse. O CV reflete a depreciação do estado do imóvel conforme a sua idade.
Os restantes resultam da aplicação direta de valores e fatores determinados por lei.
Então, damos enfoque ao CV, que poderá reduzir o VPT conforme os anos do imóvel, com a consequente redução do pagamento do IMI.
Assim,
| Anos | Coeficiente de vetustez |
| Menos de 2 | 1,00 |
| 2 a 8 | 0,90 |
| 9 a 15 | 0,85 |
| 16 a 25 | 0,80 |
| 26 a 40 | 0,75 |
| 41 a 50 | 0,65 |
| 51 a 60 | 0,55 |
| Mais de 60 | 0,40 |
A aplicação deste fator não é direta e automática pela Autoridade Tributária, tendo o contribuinte entregar o respetivo modelo para a sua atualização. Contudo, recomenda-se que faça previamente a simulação no Portal das Finanças do novo VPT, uma vez que poderá não ser interessante atualizar este coeficiente porque, em simultâneo, outros coeficientes ou valores com aumentos contrários poderão anular a redução do VPT.
Então o cálculo da Mais-valia = Valor de realização – [Valor de Aquisição Corrigido – Encargos com a compra – Despesas com obras até 12 anos – Encargos com a venda]
Nota: Para efeitos do valor de aquisição prevalece o maior valor entre o VPT e o valor que serviu de base à liquidação do IMT.
Exemplo:
Foi vendido uma moradia por 120.000€, tendo sido adquirida por 85.000€, com 1 VPT de 55.000€, onde foram pagos na aquisição o IMT e IS no valor de 1.000€, teve obras comprovadas de 5.000€ e foi pago a comissão imobiliária de 5.000€.
Mais-valia = 120.000€ – 85.000€ – 1.000€- 5.000€ – 5.000€ = 24.000€
Quer isto dizer que o vendedor terá de declarar na sua declaração de IRS, no ano seguinte, a mais-valia de 12.000€, na categoria G, sendo tributado, em sede de IRS, conforme a taxa de imposto respetiva ao seu escalão de rendimento.
Nota: São excluídos de tributação os ganhos obtidos com a transmissão onerosa de imóveis se destinados à habitação própria e permanente, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores, a contar da data da realização, isto é, na aquisição de outra habitação própria e permanente.
Este é um erro comum, dizer erradamente reinvestir a mais-valia.
Então que montante deverá ser reinvestido?
Deverá ser reinvestido o valor da realização deduzido da amortização de empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido.
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