É frequente este tema vir à discussão, normalmente pelos vendedores de imóveis.

Mas, afinal, para efeitos fiscais o que são mais-valias.

Este imposto foi desenvolvido pelo governo para taxar o lucro obtido com a venda de imóveis.

Ter em atenção que estão isentos deste imposto todos os imóveis adquiridos até 1 de janeiro de 1989.

Para tal teremos de esmiuçar determinados conceitos:

VPT (valor patrimonial tributário) é o valor resultante da aplicação de fórmula 

VPT=VC x A x CA x CL x CQ x CV

VC – Valor base dos prédios edificados

A – Área corrigida pelo coeficiente de ajustamento

CA – Coeficiente de Afetação

CL – Coeficiente de Localização

CQ – Coeficiente de qualidade e conforto

CV – Coeficiente de Vetustez

Destes coeficientes, apenas o CV pode ser alterado pelo contribuinte, se for do seu interesse. O CV reflete a depreciação do estado do imóvel conforme a sua idade.

Os restantes resultam da aplicação direta de valores e fatores determinados por lei.

Então, damos enfoque ao CV, que poderá reduzir o VPT conforme os anos do imóvel, com a consequente redução do pagamento do IMI.

Assim, 

A aplicação deste fator não é direta e automática pela Autoridade Tributária, tendo o contribuinte entregar o respetivo modelo para a sua atualização. Contudo, recomenda-se que faça previamente a simulação no Portal das Finanças do novo VPT, uma vez que poderá não ser interessante atualizar este coeficiente porque, em simultâneo, outros coeficientes ou valores com aumentos contrários poderão anular a redução do VPT.

Então o cálculo da Mais-valia = Valor de realização – [Valor de Aquisição Corrigido – Encargos com a compra – Despesas com obras até 12 anos – Encargos com a venda]

Nota: Para efeitos do valor de aquisição prevalece o maior valor entre o VPT e o valor que serviu de base à liquidação do IMT.

Exemplo:

Foi vendido uma moradia por 120.000€, tendo sido adquirida por 85.000€, com 1 VPT de 55.000€, onde foram pagos na aquisição o IMT e IS no valor de 1.000€, teve obras comprovadas de 5.000€ e foi pago a comissão imobiliária de 5.000€.

Mais-valia = 120.000€ – 85.000€ – 1.000€- 5.000€ – 5.000€ = 24.000€

• Não sujeita 50%: 12.000€
• Sujeita 50 %: 12.000€

Quer isto dizer que o vendedor terá de declarar na sua declaração de IRS, no ano seguinte, a mais-valia de 12.000€, na categoria G, sendo tributado, em sede de IRS, conforme a taxa de imposto respetiva ao seu escalão de rendimento.

Nota: São excluídos de tributação os ganhos obtidos com a transmissão onerosa de imóveis se destinados à habitação própria e permanente, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores, a contar da data da realização, isto é, na aquisição de outra habitação própria e permanente.

Este é um erro comum, dizer erradamente reinvestir a mais-valia.

Então que montante deverá ser reinvestido?

Deverá ser reinvestido o valor da realização deduzido da amortização de empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido.

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