Es frecuente que este tema venga a discusión, normalmente por los vendedores de inmuebles.

Pero, al fin y al cabo, a efectos fiscales, ¿qué es una Plusvalía?

Este impuesto fue desarrollado por el gobierno para gravar el beneficio obtenido con la venta de inmuebles.

Tenga en cuenta que están exentos de este impuesto todos los inmuebles adquiridos hasta el 1 de enero de 1989.

Para ello tendremos que analizar algunos conceptos:

VPT (valor patrimonial tributario) es el valor resultante de la aplicación de una fórmula

VPT=VC x A x CA x CL x CQ x CV

VC – Valor base de los edificios edificados

A – Superficie corregida por el coeficiente de ajuste

CA – Coeficiente de asignación

CL – Coeficiente de localización

CQ – Coeficiente de calidad y confort

CV – Coeficiente de Vetustez

De estos coeficientes, solo el CV puede ser modificado por el contribuyente si le interesa. El CV refleja la depreciación del estado del inmueble según su edad.

Los demás se derivan de la aplicación directa de valores y factores determinados por ley.

Entonces, damos enfoque al CV, que podrá reducir el VPT según los años del inmueble, con la consecuente reducción del pago del IMI.

Así, 

La aplicación de este factor no es directa y automática por la Autoridad Tributaria, teniendo el contribuyente entregar el respectivo modelo para su actualización. Sin embargo, se recomienda hacer previamente la simulación en el Portal de las Finanzas del nuevo VPT, ya que puede no ser interesante actualizar este coeficiente porque, simultáneamente, otros coeficientes o valores con aumentos contrarios podrán anular la reducción del VPT.

Entonces el cálculo de la Plusvalía = Valor de realización – [Valor de Adquisición Corregido – Gastos de compra – Gastos de obras hasta 12 años – Gastos de venta]

Nota: A efectos del valor de adquisición prevalece el mayor valor entre el VPT y el valor en el que se basa la liquidación del IMT.

Ejemplo:

Se vendió una vivienda por 120.000€, adquirida por 85.000€, con 1 VPT de 55.000€, donde se pagaron en la adquisición el IMT e IS por valor de 1.000€, se realizaron obras comprobadas de 5.000€ y se pagó la comisión inmobiliaria de 5.000€.

Plusvalía = 120.000€ – 85.000€ – 1.000€- 5.000€ – 5.000€ = 24.000€

            – No sujeta 50%: 12.000€

            – Sujeto 50 %: 12.000€

Esto significa que el vendedor tendrá que declarar en su declaración del impuesto sobre la renta el año siguiente la plusvalía de 12.000 euros en la categoría G y, por tanto, se le gravará con el impuesto sobre la renta en función del tipo impositivo correspondiente a su categoría de ingresos.

Nota: Quedan excluidos de imposición los beneficios obtenidos por la transmisión onerosa de muebles si se destinan a vivienda propia y permanente, entre los 24 meses anteriores y los 36 meses posteriores, a partir de la fecha de realización, es decir, en la adquisición de otra vivienda propia y permanente.

Este es un error común, decir erróneamente reinvertir el valor añadido.

¿Qué cantidad debe reinvertirse?

Se reinvertirá el valor de la realización menos la amortización del préstamo para la adquisición del inmueble vendido.

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